Duurzame Gebouwen Groot

Renovatie of vernieuwbouw?

‘Zet comfort van de eindgebruiker centraal’

Hoe zorgen wij voor een woningvoorraad die comfort levert voor nu en in de toekomst? Kiezen we dan voor renoveren of sloop en vernieuwbouw? 24 januari jl. bogen 12 heren uit de bouw zich over deze vraag in een tweede editie van een serie ronde tafel gesprekken van VBI. De consensus was dat het kiezen voor vernieuwbouwen meer comfort en lagere energierekeningen oplevert, maar wanneer kies je voor wat?

De deelnemers uit verschillende werkvelden kwamen bijeen in Duiven voor de dialoogsessie. Gijs Takkenkamp, van Klaassen Vastgoedontwikkeling BV, is gespecialiseerd in de ontwikkeling en toepassing van energie-efficiënte mogelijkheden in zowel nieuwe als bestaande gebouwen. Hans van Heeswijk, van Van Heeswijk Architecten, richt zich met name op het renoveren van galerijflats. Andrew Koster werkt bij het onafhankelijke kennisnetwerk voor de bouwsector, SBRCURnet. Mick Eekhout is professor productontwikkeling binnen de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft en heeft een onderzoek geleid dat resulteerde in het energiepositieve Concept House Prototype. Jan Camphuijsen werkt als adviseur bij Draaijer & Partner, en stelt het gebruik van gebieden en gebouwen centraal. Khing Go, van INNAX Gebouw en Omgeving, houdt zich voornamelijk bezig met het verduurzamen van de bestaande woningbouw. Bart Timmers, van IDDB Vastgoed, houdt zich bezig met het duurzaam ontwikkelen, vermarkten, realiseren en beheren van vastgoed. Caspar van den Thillart tot slot, was voorheen verbonden aan het ministerie van VROM en BZK. Daarnaast heeft hij een onderzoeksrapport geschreven over de keuze tussen vernieuwen of renoveren.

Namens Bouwformatie waren Jourdain Martens en Max de Jong aanwezig. Eduard van der Meer en Martin Koppenhol discussieerden mee namens VBI. De bijeenkomst werd voorgezeten door Robbert Coops. Coops heeft in het verleden gewerkt voor het Ministerie van Volkshuisvesting en is tegenwoordig adviseur op het gebied van public affairs.

Functievrij bouwen

De meningen waren verdeeld over de keuze tussen renoveren of vernieuwbouwen. Wel waren de aanwezigen het er over eens dat wanneer er nieuw wordt gebouwd er vooraf nagedacht dient te worden over de aanpasbaarheid in de toekomst. Jan Camphuijsen beschouwt een gebouw als een gestapeld maaiveld waar je verder alles op kan doen. Er zijn volgens hem drie componenten: een constructieve stapeling, een gevel en een inbouwpakket. Camphuijsen ziet de levensduur van de onderdelen als volgt; gestapeld maaiveld 100 jaar, gevel 40 jaar en het inbouwpakket 10 jaar. Dit levert een heel nieuw perspectief op financieringsmodellen. Martin Koppenhol vult aan: ‘een gestapeld maaiveld, de draagconstructie, staat het langst en moet daarom steeds aanpasbaar zijn.’ Geen van de aanwezigen heeft een glazen bol, maar vervolgt Koppenhol ‘zeker is dat de eisen die wij nu stellen aan een gebouw over 20 of 30 jaar weer anders zullen zijn. Een appartementencomplex wordt zorgwoningen, een kantoor wordt ingericht als appartementencomplex. Dat betekent dat we nu functievrij moeten bouwen, om over 20 jaar niet weer met het dilemma renoveren of vernieuwbouwen te zitten.’

Wat wil de bewoner?

Uiteindelijk draait het om de wensen van de gebruikers in gebouwen. Jan Camphuijsen benadrukt het aspect van leefbaarheid. Het gaat niet alleen om de kwaliteit van de bestaande woningen, maar ook wat de bewoners en gebruikers zelf willen. ‘Wat wil je doen en hoe los je problemen op in gebieden waar mensen graag wonen?’

Hans van Heeswijk benadrukt het maatschappelijke aspect en pleit voor verantwoord renoveren in plaats van direct slopen. Volgens hem zit het verloederen van deze woningen niet in de kwaliteit van de gebouwen, maar in het beheer. Eduard van der Meer: ‘wij moeten als bouwkolom daarom niet denken in projecten, maar in integrale processen en duurzame gebouwen neerzetten waar partijen betrokken blijven, ook bij het beheer’.

Wil je voldoen aan de voorwaarde in 2020 milieutechnisch, dan moet je je primair richten op de bestaande voorraad, vindt Camphuijsen. Hij benadrukt daarentegen dat in leegloopgebieden zoals in Heerlen, slopen onvermijdelijk is. Caspar van den Thillart pleit voor een gezonde vervangingsgraad van de oudere voorraad bij woningcorporaties. Daarnaast pleit hij voor vernieuwing en verduurzaming van de woningvoorraad door industrieel te bouwen. Om de productiekosten terug te brengen en de kwaliteit van woningen te verhogen moeten corporaties sneller over gaan tot het slopen en vernieuwen van wijken.

Energie en flexibiliteit

Max de Jong benadrukt het belang van de bewoner, maar vraagt zich af wat voor eisen de maatschappij stelt aan de omgeving over vijftig jaar. Het is volgens Eduard van der Meer van belang om bij nieuwbouw goed na te denken over de gekozen constructie. Door met grote overspanningen te werken krijgt het gebouw flexibiliteit. Met functievrij bouwen kunnen gebouwen zo aangepast worden aan de behoeften van de gebruikers.

Bart Timmers heeft ervaring met bestaande zorgcomplexen en geeft aan dat deze vaak verkeerde structuren hebben. Veel kleine cellen met dragende wanden. Hij ervaart dat nieuwbouw vaak goedkoper is dan renoveren.

Khing Go vindt dat er een integrale benadering van het verduurzamingsproces in de bestaande bouw zou moeten ontstaan. Waarbij we niet vanuit een enge ‘energie’ optiek naar de opgave moeten kijken. Go vindt dat we af moeten van termen als ‘ duur, goedkoop en terugverdienen’. We moeten het hebben over ‘betaalbaarheid, comfort, gezondheid en sociale aspecten’. Mick Eekhout benadrukt dat sociologie en economie net zo belangrijk zijn als technologie maar dat deze aspecten door de techneuten niet worden meegenomen.

Gijs Takkenkamp haakt hier op in. Er ontstaat volgens hem een tendens onder corporaties om bij nieuwbouwprojecten het voortouw te nemen op het gebied van energieneutrale en notaloze mogelijkheden. Het is praktisch niet mogelijk om woningen te renoveren tot een notaloos niveau. Nieuwbouw levert voor de gebruikers nog meer voordelen op. Niet alleen het voordeel op het gebied van energie maar ook technologie. ‘Per saldo gaat de huurder er op vooruit. Belangrijk is dat de bewoner extra comfort krijgt’.

Eekhout beweert dat de echte klimaatinstallaties pas populair worden in de kopersmarkt als er afschrijvingen komen korter dan 5 tot 8 jaar. Hij benadrukt tevens dat omgevingsfactoren de technische producten in de markt sterk beïnvloeden.

Bart Timmers geeft aan dat bij nieuwbouw dat er direct ruimte wordt geboden voor nieuwe technologieën met scheiding van draag en inbouw. Binnen zorgcomplexen kan daardoor direct zorg op maat worden geleverd.

Volgens Andrew Koster wordt er nog te weinig naar de klant geluisterd met betrekking tot de energie-eisen. Volgens hem moet of de overheid besluiten bepaalde energie-eisen op te stellen of moet binnen de bouwsector zelf gezocht worden naar bepaalde hanteerbare normen. Koster vraagt zich echter af of het gouden ei gevonden zal worden omdat we te maken hebben met veel verschillende omgevingsfactoren die invloed hebben op het beslissingsproces rondom de energie-eisen. De voorzitter, Coops, benadrukte dat deze partijen, overheidsinstellingen, deze keer niet aan tafel zaten maar ook in de dialoog moeten worden betrokken.

Conclusie

De deelnemers waren het eens over meerdere zaken. Er is geen eenduidig antwoord op de vraag of er gesloopt dan wel gerenoveerd dient te worden. De keuze is afhankelijk van economische aspecten maar ook van de verduurzaming van de voorraad. In een permanent veranderende maatschappij zijn de behoeften van de gebruikers over 50 jaar waarschijnlijk heel anders. Zeker is dat er flexibele bouwvormen moeten komen die antwoord geven op de demografische vraagstukken van vandaag en morgen.

De houding van de bouw tegenover de bouwregelgeving (het Bouwbesluit) werkt volgens iedereen vaak belemmerend. De minimale eisen worden als standaard gezien. Als het gaat om energieneutraliteit en milieuwinst kunnen de voordelen ook ruimte geven voor inpassing van nieuwe technieken. Ook de rol van de opdrachtgevers, veelal woningcorporaties, wordt beperkt door de huidige regelgeving. Dit staat innovatie binnen de bouwsector in de weg en vraagt om een open dialoog.

De deelnemers zijn het er tot slot over eens dat er meer kennisdeling binnen de bouwsector moet ontstaan. Zo worden de mogelijkheden als het gaat om het proces of het uiteindelijke eindproduct transparant. Veel partijen denken vanuit eigen belang en zijn niet bereid tot samenwerking. Dit staat echter volgens iedereen innovatieve mogelijkheden in de weg. Bijeenkomsten als deze zijn bedoelt om niet alleen kennis te delen maar ook vooruitgang te boeken. Wij willen de deelnemers dan ook graag bedanken voor hun aanwezigheid en interessante inzichten.

The floor is yours

De ronde tafelsessies van VBI zijn bedoeld om met verschillende partijen uit de markt van gedachten te wisselen en zo kennis te delen. Wilt u ook een keer deelnemen? Neem dan contact op Dennis Duffels.